Фонд капитального ремонта – это своего рода «копилка».
Он формируется из ежемесячных взносов собственников помещений в многоквартирном
доме, пени, уплаченных собственниками помещений в связи с ненадлежащим
исполнением ими обязанности по уплате взносов на капремонт, процентов,
начисленных за пользование денежными средствами, находящимися на специальном
счете. В него, по решению общего собрания также могут поступать доходы,
полученные от сдачи в аренду или иного использования общего имущества.
Формирование
фонда капитального ремонта жилого дома может производиться одним из двух
возможных способов:
· на специальном счете;
· на счете регионального оператора – так называемый "общий котел" (ст. 170 Жилищного кодекса РФ).
При этом по
умолчанию фонды капитального ремонта формируются на счетах региональных
операторов и никаких действий для этого производить не требуется, а для выбора
способа накопления на специальном счете необходимо принятие решения общего
собрания собственников помещений многоквартирного дома. Решение считается
принятым, если за него отдано не менее 2/3 голосов от общего количества
собственников помещений в многоквартирном доме (п. 1.1 ч. 2 ст. 44 Жилищного кодекса РФ).
Такое решение
должно быть принято не позднее, чем в течение шести месяцев (срок может быть
снижен по решению отдельных регионов) с момента опубликования региональной
программы капитального ремонта, в которую включен данный дом. Такая программа
формируется на срок, необходимый для проведения капитального ремонта общего
имущества во всех многоквартирных домах, расположенных на территории субъекта
Российской Федерации и подлежит ежегодной актуализации.
В течение этого
же срока необходимо направить копию протокола общего собрания в адрес
регионального оператора. Решением общего собрания в обязательном порядке должны
быть определены:
· размер ежемесячного взноса на капитальный ремонт;
· перечень услуг и (или) работ по капремонту;
· сроки его проведения;
· владелец специального счета;
· кредитная организация, в которой будет открыт специальный счет (ч. 4 ст. 170 Жилищного кодекса РФ).
При этом размер
ежемесячного взноса не может быть ниже установленного региональным
законодательством. Перечень ремонтных работ не может быть меньше, а сроки
проведения капремонта – позже, чем предусмотрено региональной программой.
Владельцем
специального счета может быть назначена управляющая компания, либо ТСЖ,
жилищный или иной специализированный потребительский кооператив, осуществляющий
управление многоквартирным домом, а также региональный оператор. Кредитная
организация, в которой может быть открыт специальный счет, должна иметь
уставной капитал в размере не менее 20 млрд руб. Информацию о банках, которые
соответствуют этому условию, можно узнать на сайте Банка России.
Если же в
установленный срок такое решение общим собранием принято не было, орган
местного самоуправления принимает решение о формировании фонда капремонта в
отношении такого дома на счете регионального оператора. Какие-либо извещения о
принятии такого решения жильцам не направляются, и они узнают об этом из
квитанций об оплате.
Следует
отметить, что формирование фондов на специальных счетах имеет ряд особенностей,
отличающих этот способ от ведения счета в рамках "общего котла":
· на хранящиеся в банке деньги могут начисляться проценты, что позволит
несколько снизить потерю покупательной способности накоплений за период их
хранения. Стоимость обслуживания счета и размер начисляемых процентов могут
различаться в зависимости от банка. Например, одно из кредитных учреждений
предлагает банковское обслуживание специального счета за 4,8 тыс. руб. в год,
при этом процентная ставка может варьироваться от 0,2% до 3,5% годовых в
зависимости от суммы, находящейся на счету. Следует отметить, что Жилищный кодекс РФ также не
содержит и запрета начислять проценты на денежные средства, хранящиеся в банках
на счетах регионального оператора;
· любой собственник имеет возможность получить информацию о сумме денежных
средств на специальном счете и операциях по нему. Собирать общее собрание для
этого не требуется (ч. 7 ст. 177 Жилищного кодекса РФ);
· региональным законодательством может быть установлен минимальный размер
фондов капремонта, формирующихся на специальных счетах, по достижении которого
общее собрание собственников может принять решение о приостановлении
обязанности по уплате взносов на капитальный ремонт – за исключением тех, кто
задолжал по таким взносам (ч. 8 ст. 170 Жилищного кодекса РФ);
· отсутствует предусмотренное для региональных операторов ограничение на
уплату аванса в размере, превышающем 30% от стоимости работ по капитальному ремонту,
что позволит требовать более выгодных условий договоров с подрядчиками (ч. 3 ст. 190 Жилищного кодекса РФ).
При этом
средства фонда капитального ремонта, хранящиеся на специальном счете, в полной
мере защищены законодательно, за исключением случаев банкротства самого банка
(но этот риск существует и для средств, хранящихся в банках региональными
операторами). Так, банк осуществляет контроль за расходованием денежных средств
со специального счета (ч. 3 ст. 177 Жилищного кодекса РФ), в связи с
чем проведение незаконных операций с этими средствами затруднено. К тому же на
денежные средства, находящиеся на специальном счете, не может быть обращено
взыскание по обязательствам владельца этого счета, если эти обязательства не
связаны с капремонтом (ч. 6 ст. 175 Жилищного кодекса РФ). Также такие
денежные средства не включаются в конкурсную массу при банкротстве владельца
счета (ч. 7 ст. 175 Жилищного кодекса РФ).